Es begann heimlich still und leise im Frühjahr 2012: Die Hedgefonds und Private-Equity-Unternehmen der Wallstreet begannen im großen Stil Häuser, welche in Folge der Finanzkrise zur Zwangsversteigerung standen aufzukaufen. Unternehmen wie Blackstone oder Colony Capital haben mittlerweile Wohnimmobilien im Milliardenwert erworben.
Das bestechende an dem offerierten Modell aus Sicht der Finanzwelt: Die bisherigen Eigentümer, die durch die Zwangsversteigerungen ihre Immobilien verlieren, dürfen weiterhin als Mieter der Investoren in den Objekten wohnhaft bleiben. Das Hedgefonds nicht wirklich solide und langfristig orientierte Hauseigentümer/verwalter sind kann klar angenommen werden. Das ihnen das Wohl ihrer Mieter nahe geht ist nicht anzunehmen - was zählt ist die Maximierung der zu realisierenden Kapitalrendite(hier gibt es auch im Nachbarland Deutschland Referenzen wie sich der Erwerb von großen Wohnungspaketen durch Finanzinvestoren negativ auf den Zustand der Immobilien und den Umgang mit den Mietern auswirkt).
Finanziert wird dieses Entwicklung durch ein schon von der Finanzkrise 2008 bekanntes Vehikel: Die potentiell zu erwartenden Mieteinnahmen werden als verbriefte Sicherheiten in komplexen Finanzprodukten verwendet, welche wiederum von Großinvestoren(internationale Großbanken, Fonds, Versicherungen) heftig nachgefragt werden. Sie meinen, dass wäre eine Konstruktion welche wir schon einmal gesehen haben? Richtig gedacht, nur diesmal werden nicht die Immobilienwerte in Wertpapieren zusammengefasst und verbrieft, sondern lediglich zukünftig geplante Mieteinnahmen. Sie meinen, dass könnte auch schiefgehen? Da haben Sie sicher recht - die Zukunft wird weisen, ob diese neue Form des finanziellen Pyramidenspiels langfristig tragfähig ist, oder ob schon kurz- mittelfristig eine Korrektur der bei Ausgabe angenommenen Einnahmen- und Leerstandsquoten bevorsteht.
Das Resultat der Einkaufstouren der Finanzinvestoren für die lokalen Märkte ist verheerend. Großflächige Zukäufe haben schon jetzt dramatische Preisentwicklungen in den amerikanischen Regionalmärkten gezeitigt: Während die Immobilienpreise steigen, sinkt die Anzahl der individuellen Immobilieneigentümer dramatisch. Während die Finanzinvestoren großflächig Häuser in ihr Eigentum bringen, sinkt die Anzahl der Hypothekenanfragen aus dem Privatsektor. Durch die Preissteigerungen in Folge der Aufkäufe werden die Häuser für die privaten Käufer einfach unerschwinglich.
Dies vor dem Hintergrund, dass die Verlierer der Finanzkrise schon jetzt klar erkennbar sind: Die Vermögen der afro-amerikanischen und hispanischen Bevölkerungsgruppen hat sich in der Zeit der Finanzkrise dramatisch verringert(55-63%). Immer weniger Mitglieder dieser Bevölkerungsgruppen sind heute in der Lage Häuser zu kaufen, von Eigenkapitalfinanzierung ganz zu schweigen. Auch die Erholung der Immobilienmärkte brachte in der Masse vor allem den seit 2012 massiv in die Märkte eingestiegenen Finanzinvestoren Wertzuwächse: Sie konnten Vermögenszuwächse in Höhe von 88 Milliarden Dollar lukrieren.
Die Investmentbranche hat reagiert, mittlerweile sind immer mehr Fonds in dieses Geschäftsmodell eingestiegen. Das die mittel- bis langfristige Perspektive eine düstere ist, braucht nicht schöngeredet werden: Steigende Mietpreise und sinkende Investitionen in die Erhaltung der Objekte sind vorhersehbar, und zum Teil auch schon eingetreten. Das der Umgang mit den Mietern im Ton rauher und in der Wahl der angewandten Rechtsmittel dramatisch schärfer wird ist schon jetzt belegbar.
Und der Horizont ist weit, schon beginnt man das Modell auch in anderen Krisenregionen anzuwenden: Spanien steht am Expansionsplan - auch hier gibt es genug zum Verkauf stehende günstige Immobilien.
Was das mit uns in Österreich zu tun hat? Betrachtet man die Boomjahre 2009-2012 in denen eine sehr große Anzahl an Immobilien-Verkaufstransaktionen stattgefunden haben, so wird man erkennen, dass diese Transaktionen in der Masse ohne Fremdkapital durchgeführt wurden. Heißt im Detail: Hier wurde freies Kapital von einer Anlageform in die nächste transferiert. Bei Finanzinstituen liegende Vermögen wurden in "sicherere" Immobilien investiert. Am Ende des Tages ist das Resultat in Konsequenz wohl gleich: Weniger Eigentümer verfügen über mehr Immobilien. Betrachtet man das mittlerweile erreichte Preisniveau wird es für den individuellen Immobilien-Interessenten immer schwieriger leistbare Wohnimmobilien zu erwerben.
Die Zahlen sprechen für sich: Schon heute verfügen 41% der österreichischen Haushalte über kein Immobilienvermögen. Demgegenüber stehen schon als dramatisch zu betrachtende Konzentrationstendenzen: Die obersten 20% der österreichischen Haushalte halten 75% des österreischischen Immobilienvermögens, die Top-10% 61% des österreichischen Immobilienvermögens. Als zusätzliches Indiz für die Konzentration kann man die Tatsache werten, daß auf 2% der bei österreichischen Banken aufliegenden Sparbüchern(diese werden von maximal 6% der österreichischen Haushalte gehalten) fast ein Drittel des Gesamtwertes der österreichischen Sparbücher liegt.
Global betrachtet kann man klar feststellen, dass auch im Bereich des Immobilienbesitzes das Motto "sozialisieren von Verlusten und individualisieren von Gewinnen" zum Zug gekommen ist. Die Verursacher der Verwerfungen, Banken und Investmenthäuser, haben auf Grund ihrer Möglichkeiten des Zugangs zu Kapital die Situation nach der ersten Phase der Krise genutzt, und haben in der Zwischenzeit ein beträchtliches Immobilienvermögen absorbiert - mit den Leidtragenden der Finanzkrise - den bisherigen Eigentümern - als zahlende Mieter.
Die Entwicklung im österreichischen Kontext ist vielleicht nicht offensichtlich dramatisch - die nächsten Generationen werden(wie auch in einigen anderen Bereichen) die Folgen allerdings schmerzbar zu spüren bekommen
