Die Zinsen sind niedrig, Österreicher und Deutsche kaufen Wohnungen, als gebe es kein Morgen mehr. Droht die nächste große Blase? Eigentumswohnung, Einfamilienhaus gesucht - wenn man zum Zuge kommen will, muss man schneller als die anderen sein. Der ganz normale Immobilienwahnsinn spielt sich heute bei uns und in deutschen Großstädten ab.
Draghis Nullzinspolitik löste eine Flucht der Anleger in sogenannte feste Werte aus, hierzu zählen neben Aktien insb. Immobilien. Viele Anleger legen hierbei auf Beststandorte Wert, weshalb in Deutschland die Mieten für Hamburg oder München enorm in die Höhe gestiegen sind, jedoch auch in Österreich, wobei Wien im europäischen Raum eine absolute Spitzenposition einnimmt.
Wien weist die niedrigsten Mietrenditen in ganz Europa auf. Diese Tatsache erweist sich vor allem deswegen als problematisch, da im Falle einer plötzlichen Zinserhöhung in den Augen der Investoren die gesamten Immobilieninvestitionen nicht mehr rentabel erscheinen.
Die Sorge wird immer größer, dass sich bei diesen explosiven Preisentwicklungen eine Immobilienblase auftut, die irgendwann platzen muss.
In Graz zahlt man in Billiglagen (Eggenberg, etc..) bis zu 3200 Euro/m2 Wohnraum, im mittlerweile schon durch die Kunsthausblase und Imagewandel gentrifizierten Lend, wo Studenten, junge Künstler, Kreative und Intellektuelle jetzt vermehrt zuziehen, steigen die Preise rasant. Die Immobilienpreise sind in Graz die letzten 5 Jahre bis 2016 um durchschnittlich ein Drittel gestiegen.
In den gutbürgerlichen Villenvierteln des Ostens, wo Grundstücke rarer und entsprechend teuer sind und wo auch kleinere Projekte mit höchstens 25 Wohneinheiten entstehen, zahlt man mit bis zu 4500 Euro pro Quadratmeter wesentlich mehr. In der City, wo zur begünstigten Lage auch der Umstand kommt, dass die Altstadt Unesco-Weltkulturerbe ist und alle Baumaßnahmen den Auflagen des Altstadt- und des Denkmalschutzes entsprechen müssen, muss man mit bis zu 5600 Euro gut doppelt so viel hinblättern wie in Billiglagen. Quadratmetermieten zwischen € 9 und € 13 am freien Markt sind jedoch im Vergleich zu Wien noch viel moderater in Graz.
In Wien sind je nach Lage Quadratmeterpreise von € 5000 bis € 12.000 (Stadtkern) üblich und Quadratmetermieten von € 14 bis € 20 monatlich, dazu STANDARD-Link:
Wien:
http://derstandard.at/Immopreise/Wien/Wohnung/Miete
Graz:
http://derstandard.at/Immopreise/Steiermark/Wohnung
In Graz und Wien muss auch auf einen Missstand aufmerksam gemacht werden, die vielen "Leerstandswohnungen". Hier müsste der Gesetzgeber regulierend eingreifen. Extrem gibt es dieses Problem auch in London. In Graz schätzt man bis zu unglaublichen 5000, in Wien wird es ein Vielfaches davon sein. Wie viele es wirklich sind, weiß niemand oder will man nicht wissen.
Wegen der Nullzinsen veranlagen jetzt viele ihr Geld in Hauseigentum, wie seit Jahrzehnten nicht. Die Nachfrage nach Wohnungskrediten wegen so niedriger Kredit-Zinsen zwischen 1 und 2% , wie noch nie. Deshalb erlebt der Immobilienmarkt einen Boom wie zuletzt um die Wende der 80er und 90er Jahre. Das lässt die Preise in den größten Städten steigen und steigen, der Preisanstieg geht weiter.
Aktuelle Bestangebote österr. Banken liegen dzt. für 10 Jahre Fixzins 1 1/4% (oder 1% variabel), der 3-MonatsEURIBOR liegt bei - 0,3%. Die ERSTE bietet bietet 15-jährige Fixkredite mit bereits 1 5/8% - es ist klug in Niedrigzinsphasen mit Fixzinskrediten einzusteigen oder umzuschulden. 2008 lagen die Kreditzinsen noch zwischen 4 und 5%. Die dzt. Kreditzinsen schlagen sogar knapp die Bauspardarlehen mit 2% bis 2,6%.
Seit III/2016 ist übrigens ein neues Hypotheken-und Immobiliengesetz (HIKrG) in Kraft getreten infolge einer EU-Richtlinie, ein neues bürokratisches Ungetüm mit Unmengen zusätzlichen Unterlagen, die der Kreditnehmer beibringen soll.
Um über 50 Prozent haben sich Wohnungen seit 2010 in den Metropolen im Schnitt verteuert und es wird auf absehbare Zeit noch so weiter gehen, sagen Makler, weil sich in den großen Städten plötzlich jeder Wohneigentum auch als Anlagealternative zulegen will, aber nicht so viele Wohnungen verkauft bzw. neu gebaut werden.
Momentan übersteigt die Nachfrage das Angebot jedenfalls bei weitem, das führt schon in einigen Städten zu Preisverzerrungen und bekannte Immobilienanalysten warnen bereits vor einer Immobilienblase, die zwangsläufig platzen muss, wenn diese Entwicklung so weiter geht. Die Häuserpreise koppeln sich mehr und mehr von den Fundamentalfaktoren ab und die Mietrenditen sinken in den Boden wegen der überzogenen Anschaffungspreise bei Immobilien.
Die Preise für Wohnimmobilien stiegen zuletzt viel stärker als die Einkommen. Nicht so zum Boom Ende der 80er Jahre, denn damals kletterten nicht nur die Hauspreise, sondern hohe Inflation und Gehälter taten es ebenfalls. Jetzt steigen die Immobilienpreise aber ohne Steigen der Gehälter oder Inflation. Das ist gefährlich für Käufer in Städten, wenn die absurden Überzahlungen für Betoninvestments nach Platzen der Blase zu Luft werden.
Ist es jetzt überhaupt noch ratsam, sein Geld in Wohnungen zu stecken? Absicht des Käufers und die Lage der Immobilie ist dabei maßgebend. Möchte man die Wohnung selbst nutzen, um sich die Mieten in der Großstadt jetzt oder später zu ersparen, kann sich ein Kauf noch lohnen wegen der gesunkenen Kreditzinsen.
Wer dagegen eine Wohnung als Kapitalanlage nutzen will, für den wird es immer enger. Vielleicht besser, das Platzen der Immoblase abzuwarten. Die Mieten steigen langsamer als die Wohnungspreise. Seit dem Jahrtausendwechsel legen sie nur um ein Prozent pro Jahr zu. Das heißt, es sind schlechtere Erträge durch die Vermietung zu erzielen.
Oft beträgt die Mietrendite in Großstädten nur mehr zwischen 2 und 3 Prozent und das brutto wohlgemerkt. Davon müssen noch die Kosten Instandsetzung, Finanzierungskosten, etc.. berücksichtigt werden. Für Anleger sollte der Merksatz gelten, dass nur in Immobilien investiert werden sollte, bei denen auch die zugrunde liegende Rentabilität passt.
Trotzdem kaufen die Leute zurzeit alles, was auf den Markt kommt. Der Anlagenotstand macht’s möglich. Dabei lohnt sich der Kauf in Großstädten nur noch selten, in vielen mittelgroßen Städten dagegen noch eher.
Als Faustregel!!! gilt (sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger):
Den Kaufpreis durch die jährlich erzielbare Nettokaltmiete teilen. Dieser Mietmultiplikator sagt, nach wie vielen Jahren sich der Kauf über die Mieteinnahmen amortisiert. Liegt das Ergebnis bei 20, ist das ein guter Wert. In Großstädten gelten 25 bis 27 als normal. In München beträgt der Multiplikator im Schnitt 35, das ist ziemlich überzogen.
In Großstädten finden heute fast alle Wohnungen schon bei der Erstbesichtigung einen Käufer. Zweittermine und Verhandlungsspielräume gibt es kaum. In Deutschland verlangen viele Makler schon eine Finanzierungsbestätigung der Käuferhausbank, die dem Käufer die maximale Kredithöhe bescheinigt, um reinen Besichtigungstourismus zu vermeiden. Viele Makler verlangen solche Zusagen schon bei der Besichtigung, damit sie den Interessenten überhaupt als potentiellen Käufer weiterempfehlen:
Finanzielle Überlastung von Haushalten können eine Immobilienkrise wie 2008 in Kalifornien auslösen, wenn die Zinsen wieder einmal steil anziehen sollten. Das billige Geld verführt auch Banken, übermäßige Risiken einzugehen und die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt zu positiv einschätzen und die Belehnungswerte für Kredite und damit die Kreditvergabe zu hoch ansetzen.
Deutschlands Bankenmetropole Frankfurt gehört auch zu den teuren Pflaster für Immobilienkäufer, denn nach dem Brexit dürften die Preise weiter steigen, Quadratmeterpreise von € 6000 bis € 19.000 für höhere Wohnungen werden schon gezahlt, nimmt man als Beispiel das Bauprojekt „Grand Tower“ im Europaviertel her.
172 m hoch soll der Wohnturm werden mit über 400 Wohnungen bis 2019. Noch ist keine Wohnung fertig. Doch mehr als die Hälfe davon ist schon innerhalb von 3 Monaten verkauft und die große Nachfrage hält weiter an. Normalerweise betragen die Vertriebszeiten für solch ein Projekt etwa drei Jahre. Die Preise werden noch während der Bauzeit steigen.
