Der Wohnungsmarkt in Berlin ist momentan in aller Munde. Ein Volksbegehren wurde gestartet dass es zum Ziel hat die Deutsche Wohnen AG zu enteignen.
Nach einer Enteignung könnte die Berliner Landesregierung die Preise für diese Wohnungen direkt bestimmen und die Preise für den Wohnungsmarkt indirekt beeinflussen. Neue Wohnungen würden durch eine Enteignung aber nicht entstehen und so keine Antwort auf die wachsende Nachfrage in Berlin geben. Die Berliner Landesregierung würde ihr eigenes Scheitern beim sozialen Wohnungsbau und die Konsequenzen bei der nächsten Wahl einfach auf die Deutsche Wohnen AG übertragen. Siehe:
[Wirtschaft] Berlins drohender Wohnungsbetrug
Nun versucht die Berliner Landesregierung mit einem Gesetz das Niveau der Mieten zu begrenzen. Nicht zuletzt wegen des Scheiterns beim öffentlichen Wohnungsbau darf dies jedoch als Ausweichmanöver bewertet werden.
Schlechter sozialer Wohnungsbau
Guter sozialer Wohnungsbau
Der Mietpreisdeckel
Das Gutachten
Fazit
Schlechter sozialer Wohnungsbau
Berlin wächst unaufhörlich. Im dritten Quartal von 2018 waren 3.634.069 Menschen in Berlin gemeldet. [1,p.4] Und die Tendenz ist steigend offen ist nur wie schnell. Je nach prognostizierten Szenario könnte es bis 2020 um nocheinmal 5% wachsen. Damit steigt natürlich die Nachfrageseite am Wohnungsmarkt. [2,p.24] Diese Entwicklung liegt nicht zuletzt daran dass infolge der Migrationskrise sich mehr Menschen in Deutschland aufhalten. Und die Berliner Landesregierung hat wiederholt Menschen aufgenommen die mit Schiffen vor der Küste Afrikas aufgesammelt wurden. [3] [4] [5] [6] [7]
Vor diesem Hintergrund sollte dann auch das Verhalten der Berliner Landesregierung betrachtet werden. Wenn Katrin Lompscher (Die Linke) nicht für die Enteignung der Deutsche Wohnen AG demonstriert dann ist sie seit Dezember 2016 Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin. Und die Berliner Landesregierung wird seit 2001 ununterbrochen von Sozialdemokraten angeführt. Trotzdem haben beide es nicht geschafft die derzeitige Situation am Wohnungsmarkt zu verhindern.
Der Plan zum Neubau von 30.000 überwiegend günstigen Mietwohnungen in Berlin wird nicht eingehalten. Und anstatt der geplanten 6.000 Wohnungen wurden bis 2017 nur 3.000 vom Bundesland Berlin fertig gestellt. [8] [9] [10] [11] Außerdem werden regelmäßig weniger Baugenehmigungen erteilt. Nach Angaben des Amts für Statistik wurden von Januar bis März 2018 fast ein Viertel weniger Baugenehmigungen erteilt als im gleichen Zeitraum in 2017. [12] [13]
Zwischen 2007 bis 2019 wurden von der Berliner Landesregierung nur 12.880 Sozialwohnungen geschaffen. Im nur halb so großen Hamburg wurden dagegen in der gleichen Zeit 28.500 Sozialwohnungen geschaffen. [14] Gleichzeitig verzeichnet das Bundesland Berlin in der gleichen Zeit den stärksten Rückgang Sozialwohnungen von 137.000 auf 116.000. [15]
Guter sozialer Wohnungsbau
Und der soziale Wohnungsbau ist in Österreich zum Beispiel von großem Erfolg gekrönt. In der österreichischen Großstadt Graz wurden in 2016 insgesamt 564 Gemeindewohnungen für eine Warmmiete von nur 5,81 Euro pro Quadratmeter gebaut. Und in der österreichische Hauptstadt Wien gibt es in jeden Bezirk Gemeindewohnungen für eine Miete von nur 5,80 Euro pro Quadratmeter. [16] [17] [18] [19]
Eine solche Politik wirkt sich auf den gesamten Markt für Wohnungen aus und drückt die Preise nach unten. Ein solches Eingreifen vom Staat in das Marktgeschehen ist weitgehend unbedenklich da technische Innovationen durch Wettbewerb im Wohnungsbau nebensächlich sind. Und der Wohnungsbau resultiert in Wohnungen als Vermögenswerte, die wiederum einen Ertrag in der Form von Mieten einbringen und damit mit Investitionen vergleichbar sind.
Der Mietpreisdeckel
Anstatt jedoch den öffentlichen Wohnungsbau voranzutreiben, versucht die Berliner Landesregierung nun mit einem Gesetz das Niveau der Mieten zu begrenzen. Die Senatorin Lompscher (Die Linke) und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen haben ein Eckpunktepapier für ein Gesetz erarbeitet. Bis Oktober 2019 soll das endgültige Gesetz folgen und noch in 2019 verabschiedet werden. Hiernach sollen die Mieten für Mietwohnungen für fünf Jahre eingefroren werden. Ausgenommen sein sollen jedoch Neubauwohnungen, die noch nie vermietet waren und Sozialwohnungen, da für diese das Spezialrecht des Kostenmietensystems gilt. [20] [21] [22]
Für alle bestehenden Mietverhältnisse sollen die Mieten für Mietwohnungen für fünf Jahre eingefroren werden.
Ausgenommen sein von dem Gesetz sollen jedoch Neubauwohnungen und Sozialwohnungen.
Das Gesetz soll auch rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 gelten.
Das Gesetz soll für etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen gelten.
Verstöße gegen das Gesetz soll sollen als Ordnungswidrigkeit und mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden können.
[20] [21] [22]
Der vielleicht attraktive Gedanke höhere Mieten einfach zu verbieten wird aber nicht folgenlos bleiben. Wenn die Kosten durch Preise und Löhne für Vermieter steigen, dann werden eingefrorene Mieten irgendwann unweigerlich zu einem Problem. Spätestens dann sinkt die Qualität der Mietwohnungen. Und neue Wohnungen entstehen dadurch auch nicht. Zusätzlich drängt sich die Frage auf wer dann noch in Berlin Wohnungen bauen will.
Am Ende eines solchen Gesetzes könnten jegliche Maßnahmen aus der öffentliche Wohnungspolitik geraten mit in die Kritik. Wenn die gesetzliche Regulierung der Mietpreise scheitert, dann könnte der öffentliche Wohnungsbau in Zukunft ebenfalls auf Ablehnung treffen. Das Argument könnte sein dass öffentliche Wohnungspolitik immer scheitert und dies besser dem unregulierten Markt überlassen werden müsse. Auch der erfolgreiche öffentliche Wohnungsbau wie in Graz und Wien könnte dann als Option für Berlin ausscheiden.
Das Gutachten
Dazu kommt das ein Gutachten des wissenschaftlichen Dienste des Bundestags das geplante Gesetz infrage stellt. Demnach kann ein Bundesland wie Berlin nicht eine eigene Mietpreisbremse einführen, da die deutsche Bundesregierung bereits eine Mietpreisbremse eingeführt hat. Das Mietrecht ist damit durch das Bürgerliche Gesetzbuch bereits ausreichend geregelt. [23,p.3]
Diese Mietpreisbremse wurde am 5. März 2015 mit den Stimmen von CDU, CSU und SPD beschlossen. Das Ziel dieser Mietpreisbremse ist es den Anstieg der Mieten abzubremsen. Die Mietpreisbremse von 2015 sieht vor dass bei Neuvermietungen die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Über die Einführung dieser Mietpreisbremse bestimmen die Bundesländer. [24] [25]
Fazit
Wenn das neue Gesetz scheitert, dann könnte der öffentliche Wohnungsbau in Zukunft ebenfalls auf Ablehnung treffen. Am Ende könnte das neue Gesetz auch den öffentlichen Wohnungsbau delegitimieren. Das Argument könnte sein dass dies beweise dass öffentliche Wohnungspolitik immer scheitert und dies besser dem unregulierten Markt überlassen werden müsse.
Spätestens mit dem Gutachten vom wissenschaftlichen Dienst des Bundestags muss sich der Rot-Rot-Grüne Senat in Berlin eine Frage gefallen lassen. Wäre es nicht von Anfang an leichter gewesen sich auf den öffentlichen Wohnungsbau zu konzentrieren? Dass es mehr Sinn gemacht hätte war jedenfalls von Anfang an absehbar.
[1] Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsstand im Land Berlin 3. Quartal 2018
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/statistiken/statistik_sb.asp?sageb=12015&PTyp=700&creg=B&anzwer=6&bok=1&bbok=1
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/publikationen/stat_berichte/2019/SB_A01-01-00_2018q03_BE.pdf
[2] Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2015-2030 2016 Januar
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/bevoelkerungsprognose/download/2015-2030/Bericht_Bevprog2015-2030.pdf
[3] Migration - Berlin will Flüchtlinge der „Sea-Watch“ aufnehmen 2018-12-28
https://www.focus.de/regional/berlin/migration-berlin-will-fluechtlinge-der-sea-watch-aufnehmen_id_10123046.html
[4] Libysche Flüchtlinge - Berlin würde "Sea-Watch"-Flüchtlinge aufnehmen 2018-12-28
https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2018/12/seawatch-rettungsschiff-fluechtlinge-aufnahme-.html
[5] Flüchtlinge im Mittelmeer - Schiffe deutscher Seenotretter dürfen in Malta anlegen 2019-01-09
https://www.tagesspiegel.de/politik/fluechtlinge-im-mittelmeer-schiffe-deutscher-seenotretter-duerfen-in-malta-anlegen/23844206.html
[6] Lösung für "Alan Kurdi" - Deutschland nimmt Flüchtlinge von Rettungsschiff auf 2019-04-05
https://www.t-online.de/nachrichten/deutschland/gesellschaft/id_85536770/seenotrettung-deutschland-nimmt-fluechtlinge-von-schiff-alan-kurdi-auf.html
[7] Rettungsschiff "Alan Kurdi" - Vier EU-Länder nehmen Geflüchtete auf 2019-04-13
https://www.tagesschau.de/ausland/migration-fluechtlinge-rettungsschiff-103.html
[8] Leitung - Senatorin Katrin Lompscher
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/de/senatorin_lompscher.shtml
[9] Wohnungsmarkt Berlin - Lompscher wird Ausbremsen von Neubau vorgeworfen 2017-09-12
https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsmarkt-berlin-lompscher-wird-ausbremsen-von-neubau-vorgeworfen/20319200.html
[10] Schupelius-Kolumne - Frau Lompscher ist eine Bausenatorin, die nicht baut 2018-01-06
https://www.bz-berlin.de/berlin/kolumne/frau-lompscher-ist-eine-bausenatorin-die-nicht-baut
[11] Debatte um Berliner Wohnungspolitik - „Entlassen Sie Frau Lompscher“ 2018-04-26
https://www.tagesspiegel.de/berlin/debatte-um-berliner-wohnungspolitik-entlassen-sie-frau-lompscher/21219842.html
[12] Wohnungsbau - CDU fordert Entlassung von Katrin Lompscher 2018-05-10
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnungsbau-cdu-fordert-entlassung-von-katrin-lompscher-30152164
[13] Nach bizarrer Personalentscheidung - Michael Müller müsste Katrin Lompscher entlassen 2019-07-06
https://www.tagesspiegel.de/berlin/nach-bizarrer-personalentscheidung-michael-mueller-muesste-katrin-lompscher-entlassen/22775650.html
[14] Sozialer Wohnungsbau - „Berlin hat es komplett versemmelt“ 2019-07-01
https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/sozialer-wohnungsbau-berlin-hat-es-komplett-versemmelt/24478758.html
[15] Größter Rückgang in Berlin - Zahl der Sozialwohnungen sinkt 2017 um knapp 50.000 2019-06-19
https://www.tagesspiegel.de/politik/groesster-rueckgang-in-berlin-zahl-der-sozialwohnungen-sinkt-2017-um-knapp-50-000/24472242.html
[16] Studie: Gemeindebau – sozial treffsicher? 2016-03-22
https://diepresse.com/home/panorama/oesterreich/4951771/Studie_Gemeindebau-sozial-treffsicher
[17] HANAU - Graz macht’s vor 2017-04-26
https://www.fr.de/rhein-main/main-kinzig-kreis/hanau-ort66348/graz-machts-11047407.html
[18] WIRTSCHAFT - Wie sozial ist der geförderte Wohnbau? 2017-11-30
https://kurier.at/wirtschaft/wie-sozial-ist-der-gefoerderte-wohnbau/300.098.905
[19] Sozialer Wohnungsbau - Warum Wiener günstig wohnen 2018-09-20
https://www.deutschlandfunk.de/sozialer-wohnungsbau-warum-wiener-guenstig-wohnen.769.de.html?dram:article_id=428615
[20] Gesetzesentwurf liegt vor - Berliner Mieten sollen ab 2020 für fünf Jahre gedeckelt werden 2019-06-05
https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2019/06/mietendeckel-berlin-entwurf-eckpunkte-fuenf-jahre.html
[21] Eckpunkte für Preisdeckel - Berlin wird zum Labor für Mieterschutz 2019-06-18
https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/eckpunkte-fuer-mietpreisdeckel-berlin-wird-zum-labor-fuer-mieterschutz-a-1273080.html
[22] Bausenatorin Lompscher - Mieterhöhungsstopp auch für Staffelmieten möglich 2019-06-27
https://www.bz-berlin.de/berlin/mieterhoehungsstopp-auch-fuer-staffelmieten-moeglich
[23] Gesetzgebungskompetenz für ein zeitlich begrenztes Verbot von Mieterhöhungen und Vereinbarkeit mit Art. 14 GG 2019-06-18
https://www.bundestag.de/resource/blob/650086/bda1f29871822f23137957df47e2f4bf/WD-3-149-19-pdf-data.pdf
[24] Große Koalition - Bundestag beschließt Mietpreisbremse 2015-03-05
https://www.spiegel.de/politik/deutschland/mietpreisbremse-im-bundestag-beschlossen-a-1021882.html
[25] WOHNUNGSMARKT - Das müssen Sie über die Mietpreisbremse wissen 2016-04-02
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article138840347/Das-muessen-Sie-ueber-die-Mietpreisbremse-wissen.html
